Documento dettagliato della vecchia procedura, ora sono state create delle varianti in alcune delle sue fasi, ma questo documento può comunque aiutare di molto chi approccia ad un'esecuzione immobiliare. Tutta un'esecuzione immobiliare, è un procedimento lungo e complesso in alcune sue fasi, è bene farsi aiutare da un legale (per esperienza vi consiglio di sentire il parere di due legali!! credetemi) se è vostro interesse intervenire in ciascuna delle seguenti fasi.
DAL PIGNORAMENTO ALL'ORDINANZA DI VENDITA
1) Pignoramento:
Pignoramento anche in
base a scrittura privata autenticata.
Il pignoramento deve contenere invito ad eleggere domicilio in comune compreso nel circondario del tribunale, con avvertenza che altrimenti le successive notifiche e comunicazioni saranno effettuate presso la cancelleria (art. 492 c. 2)
Il pignoramento deve contenere invito ad eleggere domicilio in comune compreso nel circondario del tribunale, con avvertenza che altrimenti le successive notifiche e comunicazioni saranno effettuate presso la cancelleria (art. 492 c. 2)
2) Istanza di vendita:
deposito dell'istanza di
vendita entro 90 giorni (art. 497)
3) Deposito certificazione ipocatastale:
entro 120 giorni,
prorogabili per giusti motivi fino ad altri 120 giorni, deposito dell'estratto
tavolare e del certificato catastale. In caso di documentazione incompleta
termine per integrazione. Se il pignoramento comprende più immobili e la
documentazione è incompleta solo per alcuni, il giudice dichiara l'inefficacia
parziale ma la procedura prosegue. (art. 567)
4) Nomina del perito:
entro 30 giorni il
giudice nomina il perito e fissa a non più di 120 giorni l'udienza per la
pronuncia dell'ordinanza di vendita o la delega al professionista (art. 569 c.
1)
5) Giuramento del perito:
nei giorni
immediatamente successivi il perito compare direttamente davanti al giudice per
il giuramento (art. 569 c. 1)
6) Comunicazione della perizia:
almeno 45 giorni prima
dell'udienza il perito invia per posta o posta elettronica, a tutti i creditori
e al debitore, la perizia redatta secondo il contenuto stabilito nell'art. 173
bis disp. att. (ad es.: indicazione data di registrazione del contratto di
locazione, indicazione vincoli e oneri destinati a rimanere a carico
dell'acquirente, informazioni sulla regolarità edilizia e urbanistica e
sull'esistenza della dichiarazione di agibilità ) (art. 173 bis disp.att.)
7) Osservazioni sulla perizia:
se le parti vogliono
formulare osservazioni in udienza devono comunicarle al perito almeno 15 giorni
prima e in tal caso il perito deve comparire in udienza (art. 173 bis disp.
att.)
8) Conversione del pignoramento:
l'istanza di conversione
del pignoramento deve essere presentata prima della pronuncia dell'ordinanza di
vendita o della delega al professionista e può essere chiesta la rateazione per
un massimo di 18 mensilità (art. 495)
9) Intervento dei creditori senza titolo:
Possono intervenire
senza titolo, con ricorso da depositarsi entro l'udienza in cui è disposta la
vendita, solo i creditori che al momento del pignoramento: 1) hanno eseguito
sequestro; 2) hanno diritto di pegno o prelazione risultante dai pubblici
registri; 3) sono titolari di credito risultante da scritture contabili. Il
creditore senza titolo deve notificare entro 10 giorni l'atto d'intervento e,
nell'ipotesi 3), l'estratto autentico delle scritture contabili. Con
l'ordinanza con cui è disposta la vendita il giudice fissa entro 60 giorni
l'udienza per la comparizione del debitore e dei creditori senza titolo ai fini
del riconoscimento o disconoscimento del credito. La mancata comparizione del
debitore equivale a riconoscimento. Se il credito è riconosciuto il creditore partecipa
alla distribuzione. Altrimenti ha diritto all'accantonamento a condizione che
entro trenta giorni promuova il giudizio.
10) Pronuncia dell'ordinanza di vendita o delega:
all'udienza ex art. 569,
se non vi sono opposizioni, il giudice: a) pronuncia l'ordinanza di
vendita(contemporaneamente senza incanto e con incanto) oppure b) delega le
operazioni di vendita (senza incanto e con incanto) ad un professionista
stabilendo il termine per il loro completamento, le modalità della
pubblicità ecc. (art. 591 bis)
11) Giudizio di divisione:
se è pignorata una quota
indivisa, il giudice di regola fissa il termine per l'instaurazione del
giudizio di divisione, salvo che ritenga probabile la vendita della quota a un
prezzo pari o superiore al valore di stima. Il giudizio di divisione si svolge
in ogni caso davanti al giudice dell'esecuzione che, su tutti gli interessati
non sono presenti, concede termine di 60 giorni per l'integrazione del
contraddittorio mediante notifica dell'ordinanza (artt. 600 e 181 disp. att.)
12) Nomina del custode giudiziario:
se non l'ha già
fatto prima, all'udienza ex art. 569 il giudice, con ordinanza non impugnabile,
sostituisce in ogni caso (salvo quando ritiene che non sia di alcuna utilità)
il debitore nella custodia (nominando custode il professionista delegato o
l'I.V.G. o altro soggetto). Il custode provvede all'amministrazione
dell'immobile pignorato e tra i suoi compiti rientra anche quello di far
visitare l'immobile agli interessati prima della gara. Il custode esercita le
azioni occorrenti per conseguire la disponibilità dell'immobile (ad
esempio, nel caso d'immobile occupato da terzo, intima la licenza o lo sfratto
per finita locazione o per morosità e, ottenuto il titolo, agisce per il
rilascio ex art.605 e seg. c.p.c.; nel caso d'immobile occupato da debitore a
cui il giudice ha revocato l'autorizzazione ad abitare agisce per il rilascio)
(artt. 559-560)
13) Liberazione dell'immobile:
il giudice può in
qualunque momento revocare al debitore l'autorizzazione ad abitare l'immobile
pignorato e in ogni caso non oltre il momento dell'aggiudicazione. Il
provvedimento, che costituisce titolo esecutivo, è eseguito a cura del custode.
Se al momento del decreto di trasferimento la liberazione non è ancora eseguita
il custode prosegue nell'attività nell'interesse dell'acquirente.
DALL'ORDINANZA DI VENDITA ALL'AGGIUDICAZIONE O ASSEGNAZIONE
14) Ordinanza di vendita:
con la stessa ordinanza
il giudice (o il professionista nel caso di delega): A) stabilisce il prezzo base;
B) fissa tra i 90 e i 120 giorni il termine per il deposito delle offerte della
vendita senza incanto e l'udienza per la gara al giorno successivo; C)
stabilisce la data dell'incanto per il caso di esito negativo della vendita
senza incanto determinando la cauzione (non è più previsto invece il deposito
delle spese presunte) (art. 569)
15) Pubblicità :
almeno 45 giorni prima
della scadenza del termine per le offerte si procede alla pubblicazione
dell'avviso di vendita, con il nome e il recapito telefonico del custode, sui
quotidiani e alla pubblicazione integrale dell'ordinanza di vendita e della
perizia su il sito internet (art. 490)
16) Istanza di sospensione:
fino a 20 giorni prima
del termine per il deposito delle offerte i creditori con titolo possono chiede
la sospensione della procedura fino ad un massimo di 24 mesi. (art. 624)
17) Deposito delle offerte:
entro il termine fissato
vanno depositate le offerte irrevocabili in busta chiusa con cauzione (non più
l'importo delle spese presumibili) (art. 585)
18) Esame delle offerte e gara tra offerenti:
il giorno successivo si
tiene l'udienza per l'esame delle offerte: 1) se l'offerta è unica, si
aggiudica [se l'offerta non supera di 1/5 il prezzo base il creditore
procedente o il giudice potrebbero optare per la vendita con incanto con
restituzione dell'offerta]; 2) se vi sono più offerte si procede alla gara;
l'aggiudicazione è definitiva, senza quindi possibilità di aumenti
successivi (artt. 572 e 573)
19) Passaggio all'incanto:
se non pervengono
offerte, si procede automaticamente all'incanto alla data già stabilita
(artt. 569 e 581)
20) Istanza di assegnazione:
se un creditore ha
intenzione di chiedere l'assegnazione per il caso d'incanto deserto, deve
depositare la relativa istanza entro il termine finale di dieci giorni prima
dell'incanto (art. 588)
21) Incanto e restituzione delle cauzioni:
al termine dell'incanto
si restituiscono le cauzioni ai partecipanti non aggiudicatari. Se qualcuno non
ha partecipato all'incanto si trattiene 1/10 di cauzione a titolo di
penalità (art. 580)
22) Offerte in aumento:
entro il termine di 10
giorni dall'aggiudicazione, chiunque può formulare offerta di acquisto ma essa
deve superare di 1/5 il prezzo di aggiudicazione. L'offerta deve essere
accompagnata da cauzione pari al doppio della cauzione originaria. Il giudice,
disponendo la pubblicazione dell'avviso su quotidiano e internet, fissa quindi
un termine perentorio entro cui possono essere formulate ulteriori offerte in
aumento e fissa, inoltre, la data della gara.
23) Nuova vendita senza incanto e con incanto:
se l'incanto ha esito
negativo, e non risulta depositata istanza di assegnazione nel termine di dieci
giorni prima (nel qual caso provvede su di essa), il giudice ha le seguenti
possibilità : a) disporre l'amministrazione giudiziaria; b) fissare
direttamente un nuovo incanto allo stesso prezzo (senza passare per la vendita
senza incanto); c) ridurre il prezzo di 1/4 e in tal caso procedere ai sensi
dell'art. 569 fissando per il deposito di offerte un termine tra i 60 e i 90
giorni; d) mantenere il prezzo inalterato e procedere ai sensi dell'art. 569
modificando però, sotto altri profili (ad esempio termine di pagamento), le
condizioni originariamente previste per la vendita senza incanto (art. 591)
DALL'AGGIUDICAZIONE ALLA DISTRIBUZIONE
24) Pagamento del prezzo:
il pagamento del prezzo
deve essere versato nel termine. Se il pagamento del prezzo avviene mediante
finanziamento bancario garantito da ipoteca, nel decreto di trasferimento la
circostanza deve essere precisata e, conseguentemente, è fatto divieto al
Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alla trascrizione del
decreto di trasferimento senza contestuale iscrizione dell'ipoteca (art. 585)
25) Decreto di trasferimento:
con il decreto di
trasferimento deve essere ordinata anche la cancellazione delle trascrizioni di
pignoramento e delle iscrizioni ipotecarie (già ora inefficaci)
successive alla trascrizione del pignoramento in base al quale è stata effettuata
la vendita (art. 586)
26) Progetto di distribuzione: accantonamenti per creditori intervenuti
senza titolo:
nel progetto di
distribuzione deve essere previsto l'accantonamento, fino ad un massimo di tre
anni, a favore de creditori intervenuti senza titolo per la parte contestata e
a condizione che abbiano promosso entro trenta giorni dall'udienza fissata per
il riconoscimento (art. 510)
27) Controversie in sede di distribuzione:
Se sorge una
controversia il giudice, sentite le parti e compiuti i necessari accertamenti,
provvede con ordinanza contro cui può essere proposta opposizione ex art. 617
c.p.c. Il giudice può (e quindi non necessariamente) sospendere in tutto o in
parte la distribuzione. Il provvedimento che decide sulla sospensione è reclamabile.
Commenti