Forse non tutti sanno che esistono due tipi di proprietà immobiliare: la prima, la classica, é quella del “normale diritto di proprietà“. Il proprietario di un immobile é, cioé, proprietario sia dell’immobile stesso che del terreno ( in quota se si tratta di una palazzina ) su cui é stato edificato. Esiste poi un secondo tipo di proprietà, meno noto, ma non meno frequente: il “diritto di superficie“. Questo tipo di proprietà é differente in quanto scinde la proprietà del terreno dalla proprietà dell’immobile costruito sopra.
In sostanza, la proprietà del terreno potrebbe appartenere ad un soggetto, mentre la proprietà dell’edificio sovrastante ad altro soggetto, diverso. Questo tipo di proprietà “mista” prende il nome di “diritto di superficie” in quanto il proprietario dell’immobile ha diritto – appunto – solo dalla superficie del terreno, in su.Queste tipologie di proprietà sono molto frequenti, anche se molte persone non sono nemmeno al corrente di essere proprietarie in tal modo della loro casa.
Chi adotta questo tipo di proprietà? diciamo innanzitutto che spesso questo rapporto si instaura con i Comuni che sono solitamente proprietari di terreni. E’ il Comune, infatti, che mette a disposizioni di imprese edili, imprese cooperative o privati dei terreni su cui autorizza l’edificazione di immobili gravati dal diritto di superficie. Le regole dei rapporti tra il Comune stesso ed i costruttori ( e successivamente anche dei futuri proprietari degli immobili sovrastanti) sono riportate in un atto notarile, che prende il nome di “convenzione“, dove vengono sottoscritti tutti i diritti ed i doveri delle parti ( Comune e proprietario ), compresi tutti i vincoli che i proprietari degli immobili devono rispettare negli anni. Spesso tale edilizia viene denominata PEEP ( Piano edilizia economica e popolare), oppure in gerco non esatto “edilizia legge 167“.
Perché i Comuni creano questo tipo di proprietà? Ogni comune, in Italia, ha un piano di sviluppo di “edilizia agevolata” o PEEP, riservata ad una popolazione meno abbiente: mettendo a disposizione, in modo gratuito e per un tempo prolungato solitamente di 99 anni, il terreno su cui edificare, la realizzazione della costruzione sovrastante avrà un prezzo decisamente inferiore rispetto al normale diritto di proprietà ( nel normale diritto di proprietà, invece, il costruttore avrà dovuto precedentemente acquistare il terreno, ovviamente pagarlo, e poi pagare la costruzione sovrastante). Con questo sistema, insomma, si permette l’acquisto della casa a persone che non avrebbero potuto del tutto permettersela, anche se con dei vincoli.
Per quanto tempo il Comune rilascia il diritto di poter usufruire della superficie del suo terreno? il Comune, attraverso la convenzione, rilascia questo diritto per un periodo solitamente di 99 anni, a titolo assolutamente gratuito. Scaduto questo termine il proprietario dell’immobile dovrebbe procedere con l’acquisto del terreno stesso dal Comune (naturalmente in quota parte se si tratta di un condominio). In alternativa, potrebbe anche accadere che il Comune richieda la restituzione dell’alloggio, ma tutto questo è riportato nella convenzione stessa, con le dovute garanzie. Purtroppo, non si hanno maggiori notizie in merito a questa fattore, in quanto – ad oggi – non vi sono convenzioni arrivate a tale scadenza, essendo le più vecchie stipulate appena trent’anni fa.
Un appartamento in diritto di superficie vale meno di un normale appartamento in diritto di proprietà? Ovviamente, sì. Un appartamento in diritto di superficie vale decisamente meno di un normale appartamento, già solo per il fatto che viene pagato decisamente meno all’origine, vale a dire quando si acquista dal costruttore o dall’impresa cooperativa che li realizza con questo sistema. Dopo tutto, stiamo acquistando un’abitazione senza il sottostante terreno su cui giace. Indicativamente, un appartamento in diritto di superficie ha un valore inferiore ad un normale appartamento almeno del 20 / 25 %.
Un appartamento in diritto di superficie ha dei vincoli per l’acquirente? Si. Essendo stato l’immobile realizzato con delle agevolazioni da parte del Comune, vanno rispettate alcune rigide regole, ben precise ( al momento dell’acquisto e della eventuale futura rivendita ). Le regole non sono sempre le medesime ( possono variare anche tra due terreni addirittura affiancati ) e sono riportate nel suddetto atto di “convenzione“, che il costruttore ha stipulato – prima della costruzione – con il Comune stesso.
Il primo vincolo, praticamente sempre presente, é quello dell’ obbligo di acquisto in “prima casa”. Nell’ottica che questo sistema sia riservato a “popolazione meno abbiente”, é chiaro che l’acquirente non debba essere già proprietario di altri immobili per civile abitazione ( e comunque non lo deve essere almeno nel medesimo ambito territoriale).
Il secondo vincolo, nella stessa ottica del primo, é quello del rispetto di un tetto massimo di reddito: il nucleo familiare dell’acquirente non deve cioè avere un reddito annuale superiore ad una certa cifra, che solitamente fissata intorno ai € 54.000 totali, ma può essere anche minore di tale somma.
Il terzo vincolo, più limitante, é quello del prezzo imposto: il Comune infatti può imporre al venditore un prezzo di rivendita dell’immobile, ben preciso. Il problema si pone quando il prezzo di vendita imposto è purtroppo inferiore a quelle che sono le aspettative del venditore e magari addirittura inferiori a quelle del valore di mercato. In questi casi, purtroppo, non ci sono molte soluzioni da adottare.
Altro vincolo, é quello di dover comunicare al Comune sempre l’eventuale rivendita dell’immobile che si va a realizzare, avendo il Comune stesso una prelazione.
Come posso controllare se il mio immobile é in diritto di superficie? È molto semplice: se si tratta di un immobile in diritto di superficie viene riportato chiaramente nell’atto di acquisto dell’immobile stesso. Inoltre, facendo una semplice visura catastale, si evince immediatamente che proprietario dell’immobile é, oltre a voi stessi, anche il Comune ( attenzione però alle visure perché a volte non riportano fedelmente la comproprietà del Comune !). . Incredibilmente, molte persone non sono al corrente di essere proprietarie di un immobile in diritto di superficie, invece che in diritto di proprietà: spesso abbiamo assistito a persone che non avevano la benché minima idea di essere proprietarie in tal modo, semplicemente perché all’atto dell’acquisto non era stato ben spiegato loro le regole di questo rapporto. Chiaramente, poi, la lettura degli atti notarili spesso non sono seguiti con attenzione dagli acquirenti, ed il tutto si conclude con un acquisto interpretato in un certo modo invece che in un altro.
E’ possibile trasformare un immobile in diritto di superficie in diritto di normale proprietà? Molti comuni italiani, con i propri bilanci in rosso, hanno chiesto ai proprietari degli immobili in diritto di superficie se erano disponibili a voler riscattare, anticipatamente ai 99 anni fissati, la proprietà del terreno. Molti proprietari, infatti, ad oggi hanno aderito a tale offerta trasformando quindi i propri immobili in normali diritti di proprietà. Fortunatamente il costo del terreno è fissato sempre su somme piuttosto basse (in media per un appartamento di 95 m² calpestabili, la spesa raramente supera i € 10.000 ad alloggio). Da qualche anno i Comuni permettono il riscatto del terreno anche al singolo alloggio e non obbligatoriamente all’intero condominio ( come avveniva in passato).
Alcuni comuni, inoltre, permettono anche delle trasformazioni parziali, come l’eliminazione si alcuni vincoli, l’eliminazione del diritto di superficie, l’eliminazione totale di ogni vincolo. Costi e tempi variano da Comune a Comune, quindi va sempre presentata una pratica all’ufficio urbanistico i cui tempi di accettazione – purtroppo – possono essere anche lunghi ( 6 mesi ed oltre per il Comune di San Benedetto del Tronto ).
Mutuo in corso su un immobile in diritto di superficie: Gli immobili in diritto di superficie, spesso realizzati da società edili cooperative, all’epoca della costruzione hanno acceduto a mutui statali o convenzionati, con tassi di interesse particolarmente bassi. Nell’eventuale rivendita, spesso tali mutui – se ancora esistenti sull’immobile – non sono accollabili dall’eventuale nuovo acquirente.
Le banche fanno mutui su immobili in diritto di superficie?
Attenzione, perché questa é una parte molto delicata: non tutte le banche finanziano immobili in diritto di superficie. In un’ottica di una eventuale rivendita all’asta, la banca incontrerebbe non poche difficoltà per la ricollocazione dell’immobile stesso sul mercato. Ecco quindi che alcuni istituti bancari non concedono mutui su immobili in diritto di superficie.
Perché vicino agli immobili in diritto di superficie, ci sono spesso le case popolari? È molto semplice: avendo il Comune a disposizione tali terreni, tolti quelli che destinano al diritto di superficie che abbiamo spiegato, sul resto il Comune stesso realizza degli alloggi che destina all’edilizia popolare. Purtroppo, in tali zone spesso si creano degli ambienti non particolarmente curati, che alla fine ne determinano anch’essi il minor valore sugli immobili adiacenti in diritto di superficie.
In definitiva, conviene acquistare un immobile in diritto di superficie? Sicuramente si, ma bisogna essere coscienti di tutti i vincoli che si assumono e che potrebbero anche essere una limitazione quando – un domani – si deciderà di rivendere. Se non si guardano a certe particolari caratteristiche di signorilità, zone residenziali o pregiate, acquistare un immobile in diritto di superficie è decisamente più conveniente di un normale appartamento in diritto di proprietà. Certo, bisogna prendere coscienza che un giorno, all’atto della rivendita del nostro immobile, avremo qualche piccola limitazioni in più nel trovare un acquirente che dovrà rispettare gli stessi vincoli a cui siamo stati sottoposti al momento dell’acquisto. Ma, anche questo non è scontato: molti dei vincoli che abbiamo indicato nel corso di molti anni ( almeno 20 ) vengono comunque a decadere, e comunque c’è sempre la possibilità del riscatto del terreno nei confronti del comune.
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